Personal Finance: जमीन गुंठ्यात कशी मोजायची? गुंठेवारी न पाहता जमीन खरेदीचा विचारही नको!

त्यामुळे जमीन खरेदी करण्यापूर्वी संबंधित जमिनीची गुंठेवारी, मालकी हक्क, सरकारी नोंदी आणि विकासासंबंधी माहिती तपासणे अत्यंत आवश्यक आहे.

गुंठेवारी म्हणजे नेमकं काय?

गुंठा हे जमिनीचे क्षेत्रफळ मोजण्याचे एक पारंपरिक एकक आहे. महाराष्ट्रात शेती आणि निवासी जमिनींच्या व्यवहारात गुंठा हा शब्द मोठ्या प्रमाणावर वापरला जातो.

• 1 गुंठा = 1,089 चौरस फूट
• 40 गुंठे = 1 एकर

जमीन खरेदी करताना विक्रेता सांगत असलेले क्षेत्रफळ आणि सरकारी नोंदीतील क्षेत्रफळ जुळते का, याची खात्री करणे अत्यंत गरजेचे आहे.

जमिनीची गुंठेवारी कशी तपासावी?

1. 7/12 उतारा तपासा
सातबारा उताऱ्यावर जमिनीचे एकूण क्षेत्रफळ, सर्व्हे नंबर, गट नंबर, मालकाचे नाव आणि पीकपाणी याची माहिती असते. विक्रेता सांगत असलेली गुंठेवारी आणि सातबाऱ्यातील नोंद यामध्ये तफावत नसावी.

2. फेरफार (Mutation Entry) तपासा
जमिनीच्या मालकीत बदल झाला असल्यास त्याची नोंद फेरफारमध्ये असते. अलीकडील व्यवहार आणि मालकीचा इतिहास तपासणे आवश्यक आहे.

3. मोजणी नकाशा (Measurement Map) पाहा
अधिकृत मोजणी नकाशामध्ये जमिनीच्या सीमा, लांबी-रुंदी आणि क्षेत्रफळ नमूद असते. प्रत्यक्ष जागा आणि नकाशा यांची पडताळणी करा.

4. प्रत्यक्ष मोजणी करून घ्या
शासकीय अधिकृत भूमापन अधिकारी किंवा परवानाधारक सर्व्हेअरकडून जमिनीची प्रत्यक्ष मोजणी करून घेणे सुरक्षित ठरते.

5. गट नंबर आणि सर्व्हे नंबर जुळवा
जमिनीचा गट क्रमांक, सर्व्हे क्रमांक आणि उपविभाग क्रमांक (Sub-Division Number) सर्व कागदपत्रांमध्ये एकसारखे आहेत का ते तपासा.

6. मंजूर लेआउट आहे का?
जर प्लॉट खरेदी करत असाल तर संबंधित लेआउट स्थानिक नियोजन प्राधिकरणाने मंजूर केलेला आहे का, याची खात्री करा.

7. जमीन कोणत्या झोनमध्ये आहे?
जमीन निवासी (Residential), व्यावसायिक (Commercial), कृषी (Agricultural) किंवा औद्योगिक (Industrial) झोनमध्ये आहे का, हे तपासा. भविष्यात बांधकामासाठी याचा मोठा परिणाम होतो.

8. रस्ता आणि प्रवेशाचा हक्क तपासा
जमिनीपर्यंत कायदेशीर रस्ता आहे का? प्रवेशाचा हक्क (Right of Way) स्पष्ट आहे का? हे पाहणे आवश्यक आहे.

9. न्यायालयीन वाद आहे का?
संबंधित जमिनीवर न्यायालयीन वाद, बँकेचे कर्ज, गहाण किंवा इतर कोणतेही कायदेशीर बोजे आहेत का, याची खात्री करा.

10. स्थानिक महसूल कार्यालयातून पडताळणी करा
तहसील कार्यालय किंवा संबंधित महसूल विभागाकडून जमिनीच्या नोंदींची स्वतंत्र पडताळणी केल्यास भविष्यातील धोके कमी होतात.

फक्त गुंठेवारी पाहून जमीन खरेदी करू नका

अनेक वेळा जाहिरातींमध्ये मोठी गुंठेवारी दाखवली जाते. मात्र, प्रत्यक्षात काही भाग रस्ता, आरक्षण (Reservation), नाला, वीज वाहिनी किंवा इतर सार्वजनिक वापरासाठी राखीव असू शकतो. त्यामुळे प्रत्यक्ष वापरासाठी उपलब्ध क्षेत्रफळ किती आहे, हे तपासणे महत्त्वाचे आहे.

जमीन खरेदीपूर्वी ही कागदपत्रे नक्की तपासा

• 7/12 उतारा
• 8-अ उतारा
• फेरफार नोंद
• मोजणी नकाशा
• मालकी हक्काची कागदपत्रे (Sale Deed)
• इंडेक्स-II
• एनए आदेश (लागू असल्यास)
• मंजूर लेआउट
• झोनिंग प्रमाणपत्र (लागू असल्यास)
• एन्कम्ब्रन्स/बोजा तपशील (Encumbrance Details)

जमिनीचा व्यवहार करण्यापूर्वी अनुभवी वकील, चार्टर्ड सर्व्हेअर किंवा मालमत्ता विषयातील तज्ज्ञांचा सल्ला घेणे योग्य ठरेल. काही हजार रुपयांचा सल्ला भविष्यात लाखो रुपयांचे नुकसान टाळू शकतो. जमीन खरेदी हा आयुष्यातील मोठा आर्थिक निर्णय असतो. त्यामुळे केवळ कमी किंमत किंवा चांगले लोकेशन पाहून व्यवहार करू नका.